1：未交房情况下，业主无须承担物业费。

根据《物业管理条例》规定，未交给物业买受人的物业，此时物业费由建设单位交纳。

《物业管理条例》第四十一条第二款　

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

2：物业公司未按合同约定履行服务责任，业主可以拒交物业费。

这其中包括：未提供服务、服务质量不达标等具体情形

3：物业公司违规收费，业主可以拒交或主张退回。

如果物业公司没有物价管理部门的各项审批文件，对于擅自增加的收费项目，或者随意扩大提高收费范围和标准时，业主可以一次为由拒交物业费，对于已经违规收取的费用，也可以主张要求退回。

4：物业服务合同中存在“免除责任”或“加重业主责任”的情形，业主可以拒交或主张退回。